안녕하세요. 늦은 밤 글무늬입니다.
오늘은 부동산 경매 컨닝하기(부제: 부동산 경매 입찰에도 컨닝이 필요하다.)라는 제목으로 포스팅을 할까 합니다.
제목이 약간 꼬릿하게 들리지만 경매 입찰도 역시 눈치게임이므로 이런 재치도, 그리고 보안유지도 필수적으로 필요하다는 차원에서 알려드립니다.
본격적으로 포스팅을 하기 전에 먼저 지난 포스팅을 먼저 보고 오시죠.
17. 부동산 경매 신청 채권자 찬스
안녕하세요. 글무늬입니다. 오늘 이 시간에는 '잘 모르는 것은 경매를 신청한 채권자에게 물어보자' 라는 소제목으로 포스팅을 올리겠습니다. 먼저 지난 시간에는 무엇을 이야기했는지 다시 한
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경매법정은 정리되지 않는 시골장터 마냥 시끌벅적하게 마련입니다. 숨소리조차 들리지 않는 듯한 긴장감이 맴도는 민사법정 혹은 형사법정과는 엄청난 차이가 있습니다. 특히, 처음 경매 법정에 들어가 보는 사람의 경우에는 뭐가 뭔지 모를뿐더러 열람대에 있는 경매 기록을 어떻게 보는지는커녕 그것이 무엇인지도 모를 경우가 대부분이라고 해도 과언이 아닐 것입니다.
그에 반해 김대평사장은 경매전문가입니다.
그는 경매전문가이면서 예상 낙찰 가격을 거의 99%를 적중해 냅니다. 김대평 사장이 적중시키는 예상 낙찰 가격은 그 날 경매에서 꼭 2등으로 떨어진 사람의 입찰 가격을 말하는 것이며 2등의 입찰 가격을 예상한다면 이 가격에서 조금만 더 써넣으면 최고가 매수 신고인이 되므로 자연이 예상 낙찰 가격을 적중시킨다고 할 수 있을 것입니다. 김대평 사장은 어떻게 예상 낙찰 가격을 적중시킬 수 있을까? 시골장터처럼 복잡한 경매 입찰법정(보통 사람들은 의례 경매장이라고 이야기하는)에서 김 사장은 어떤 방법을 쓰기에 예상 가격을 적중시키는가 하는 것은 상당한 비밀에 속하며 그만이 갖고 있는 노하우이기도 합니다.
그러나, 어느 날 그가 감정가격 35억 원에 해당하는 공장을 낙찰받아달라는 부탁을 받고 경매법정에 나갔을 때 추적하여 보았습니다. 김대평 사장은 아침 9시 30분에 이미 경매법정에 5명의 직원을 데리고 도착하여 적재적소에 인원을 배치하고 있었습니다. 이 부동산은 3회나 유찰되어 감정 가격의 51.2%에 해당하는 18억 원 정도의 가격으로 진행되어 실제 거래가인 40억 원에 절반에도 못 미치는 가격이었습니다. 물건 상 양도로가 접하여 누구나 갖고 싶어 하는 부동산임이 틀림없으므로 상당한 경쟁이 있을 것으로 예측할 수 있는 경매 사건이었습니다. 김대평 사장으로서는 아주 중요한 인사의 부탁으로 경매에 참여하는 만큼 각별히 신경을 쓰지 않을 수 없는 일이기도 하였으니, 김대평 사장이 과연 어떤 방법으로 어떻게 이 공장을 낙찰받는지 눈여겨 볼만한 일이 아닐 수 없었던 것입니다.
김대평 사장은 우선 열람대 앞에 두 사람을 배치하고 나머지 사람들은 주변에 배치를 시켰습니다. 10시에 경매 부동산 기록이 열람대 위로 진열되자 열람대 앞의 두 사람은 누가 그 경매 기록을 보는가를 지키기 시작하였습니다. 부동산 경매를 보아서 낙찰받고자 하는 사람은 어차피 경매 기록을 한 번씩 보고 입찰할 것이 분명하다는데 착안한 것입니다. 물건이 특별히 좋아서인지, 경매 기록을 보는 사람도 제법 많았는지 어느 정도 시간이 흐르니 기록 열람대 앞에는 한 사람만 남고 나머지는 흩어지기 시작하였는데 흩어진 일꾼들은 기록을 열람한 사람들을 모두 맨투맨으로 바짝 붙어서 눈치채지 못할 정도로 복잡한 경매법 정안에서 열심히 쫓고 있었습니다.
“경매법정에는 초심자든, 경험자든 혼자는 오지 않게 마련입니다. 또 부동산의 가격이 크면 클수록 여러 사람이 오게 마련이고 적어도 두 세 명에서 서너 명은 올 것입니다. 그들이 서로 얘기하는 것을 들으면 예상 낙찰가격이 충분히 파악될 것입니다"
하고 김대평사장이 설명하며, 이 사이에 김 사장의 일꾼들은 계속하여 보고를 하고 있었습니다.
“저쪽 팀은 19억이 예상가격입니다."
"저기 부동산 중개인과 같이 온 팀도 19억 2천만 원 정도가 입찰 가격입니다"
이렇게 보고를 하고 있는 사이에 또 다른 일꾼이 와서
“사장님 저 친구들이 다방으로 자리를 옮겨서 의논을 하려는 것 같은데 제가 가면 눈치를 챌 것 같고 아무개를 보내십 시오”
하는 주문도 있었고,
“저기 있는 관광회사사장은 경리사원까지 데리고 왔는데 지금 은행에 가 돈을 찾으려고 합니다. 은행에 쫓아가서 돈을 얼마나 찾는지 체크해 봐야 입찰 가격이 제대로 나오겠습니다. "
하기도 하였습니다.
오전 11시에 기록열람이 대체로 끝나자 모든 것을 종합한 김대평 사장은 고객에게 최후의 답안을 내려주었습니다.
"현재까지 파악된 응찰자의 숫자는 일곱 사람입니다. 대체로 18억 5천만 원에서 19억 5천만 원까지의 가격으로 응찰이 예상되는데 관광회사에게서는 2억 5백만 원을 은행에서 인출하였으니 20억 5천 5백만 원에 응찰하면 될 것 같으니 그 가격으로 입찰표를 작성하여 내도록 합시다."
입찰함에 투함 마감을 알리는 부저소리가 나자 김대평 사장은 복잡한 법정을 제치고 관광회사 대표에게 다가가서
“사장님께서는 O○동에 있는 공장에 20억5천만을 써 넣으셨습니까? "
하고 물어 보았습니다. 과연 그 관광회사 사장을 깜짝 놀라서
“아니 그걸 어떻게 압니까?"
하며 어이가 없는 표정으로 되물었고, 김대평 사장을 태연스럽게
“사장님 때문에 가격만 1억정도 올라갔지 뭡니까? 그래도 사장님으로 낙찰되지 않을 것입니다."
라고 천연덕스럽게 대꾸하였으며 입찰함을 개봉한 결과 이 사건에는 여섯 명의 응찰자가 18억 원에서 19억 5천만 원에 매수신고를 하였고 관광회사만 20억 5천만 원을 매수 신고하였습니다. 20억 5천 5백만 원에 응찰한 김대평 사장의 의뢰인이 당연히 최고가 매수 신고인으로 이 부동산을 낙찰받게 된 것입니다.
입찰봉투가 개봉이 되고 최고가 매수신고인이 결정되자 관광회사 대표는 김 사장에게 찾아와 3억 원을 더 드릴 테니 그 공장을 넘겨달라고 사정하는 것을 보면서 부동산 경매에도 기밀 보전이 얼마나 필요한가 하는 것을 새삼 느끼지 않을 수 없었습니다. 경매법정에도 수많은 눈이 커닝을 하여 정보를 탐지하기 위해 희번덕거리고 있는 것을 잊어서는 안 됩니다.
김대평 사장처럼 조직적인 커닝의 대가가 있는 한 입찰 예정 가격은 입밖에 낼 것이 못된 다는 교훈을 우리는 배울 수가 있을 것이며, 역설적으로 얘기한다면 필요한 부동산을 꼭 구입하기 위하여서는 독자 여러분도 이러한 방법을 응용하여 보는 것도 때론 도움이 될 수 있을 것입니다.
당신의 내일을 응원합니다.
건강한 밤 되시길 바라며, 글을 맺겠습니다.
