부동산 경매/재테크의 모든 꿀팁

오늘은 부동산 감정평가의 기준들에 대해서 살펴보겠습니다. 

개괄적으로 부동산을 평가한다면 토지에 대하여서는 주의 상황, 제반입지 요건, 효용성, 인근유사토지의 시세, 인근 표준 지역 공시지가를 기준으로 제반 가격변동 상황을 고려하여야 할 것이고, 건물에 대하여서는 건물의 존립 필요성, 구조, 용도, 쓰인 재료, 시공의 상태, 현상 등을 참작하여야 하며, 특히 토지에 대하여서는 예측능력이 갖추어져 진다면 평가능력을 더욱 빛낼 수 있을 것이다. 그렇다면 토지에 대하여서는 어떠한 평가 기준을 세워야 할 것인가를 항목으로 만들어보자

1. 제반입지요건

위치 : 위치를 그냥 마음에 담는 것이 아니고 위치도를 그려보자. 위치도를 그려봄으로써 스스로 명확한 위치에 대한 판단이 가능할 것이다

교통 : 일반적인 대중교통 수단의 이용은 가능한가? 버스의 승강장과는 어느 정도의 거리에 걸어서 몇 분 정도가 소요될까? 지하철과의 연계는 가능한가? 현재 지하철역과의 거리는? 앞으로 지하철 예정지라면 소요 거리와 시간은?

2. 주위환경

주위가 주택지인가? 상가지역인가? 공장지대인가? 연립 혹은 아파트 등이 혼재한 지역인가? 학교들이 많은 지역인가? 혹은 관공서가 밀집한 지역인가? 논밭이 혼재한 지역인가? 임야지대인가? 과수원지역인가? 등을 검토해 보자.

또 변하여 가는 주변상황을 눈 여겨 볼 필요가 있다.

예를 들어 성숙해 가는 주거지역인가? 성숙해 가는 위락, 상업지인가? 성숙해 가는 공업지역인가? 등을 주변 환경에 비추어 맞추어 보아야 할 것이다.

3. 토지의 현 상황

토지의 형태는 어떠한가?

(예 : 정방형, 장방형, 세장형, 원형, 자루형, 부정형, 삼각형 등)

- 토지의 형태에 따라 사용 가능한 면적이 각각 다름에 유의하여야 한다.

- 토지의 주방향을 검토(남향, 동향 등)

- 임야 혹은 경사지의 전답인 경우 경사각을 검토 (완경사, 중경사, 급경사 등)

- 인근토지와 같은 높이인가? 토지가 평탄한가? 등을 검토

4. 토지의 이용 상태

현재 토지를 무엇으로 사용하고 있는가? (건축물이 지어진 상태(건부지) 나대지 상태로 이용 중인 토지, 공업시설에 사용 중인 토지, 농업, 혹은 임업에 사용 중인 토지, 자연 상태의 임야 등을 검토) 미등기건물이 토지의 영향을 끼치고 있지는 않는가? 향후 토지의 적절한 이용 방안 등

5. 인접한 도로의 상태

현황이 어느 정도의 도로에 접해 있는가? 인접도로에서 이용 가능한 본 도로와의 거리는 얼마나 되는가? 특히 인접도로의 면적에 어떠한 종류의 차량이 출입이 가능한가? 도로가 접해 있는 방향에 따라 같은 토지라도 도로 혹은 인접한 토지와 얼마나 거리를 떼어서 건축을 하여야 하는 것이 틀린다는 점을 유의하여야 한다.

① 도시계획관계 및 기타 공법상의 제한관계

토지를 평가함에 국토이용확인계획 및 도시계획을 제대로 알고 확인하는 일이 상당히 중요함은 말할 나위가 없는 일이다. 만약 토지와 공법과의 관계를 모르고 또 알려고 노력하지 않는다면 차라리 부동산에 대하여 공부하지 않음이 속편하고 즐거운 일인 것이다.

② 국토이용계획

용도지역 : 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나눔

용도지구 : 도시계획법에 의하여 분류

개발계획 등의 수립여부 : 계획된 개발계획 발표에 따라 고시함

③ 도시계획

   용도지역 – 주거지역 : 전용주거지역, 준주거지역, 일반주거지역

   상업지역 : 일반상업지역, 중심상업지역, 근린상업지역 지역, 준공업 지역

   유통상업지역 – 공업지역 : 전용 공업지역, 일반공업

   녹지지역 : 보전녹지, 생산녹지, 자연녹지 주의 : 도시공원법에 의한 완충녹지, 시설녹지 등 용도에 따른 분류

   풍치지구 – 주차장정비지구 (1,2,3,4,5)종미관지구, 아파트지구, 고도미터 이상, 이하 또는 층 이상 또는 이하

④ 도시계획시설

   도로(접함 혹은 저촉됨) 도시공원법에 의한 공원

⑤ 도시개발사업 여부

   토지구획정리지구, 일단의주택지, 혹은 공업용지) 조성, 재개발지구 지정여부 시가지조성, 주거환경개선사업의 여부

⑥ 구역

   개발제한 구역(안, 저촉) 상세계획구역

   기타 기타도시계획사항

   도시계획 입안사항, 도시개발사업, 택지개발사업 등의 여부

⑦ 군사시설보호구역, 해군기지 구역, 군용항공기 지구역의 저촉 여부

⑧ 농지 : 농업진흥지역, 농업보호구역의 여부

⑨ 산림 : 보전임지(생산보전임지, 공익 보전임지)

⑩ 수도 : 상수원보호구역, 수질보전특별대책지역

⑪ 문화재 : 보호구역

⑫ 토지거래 : 신고구역, 허가구역

6. 공원지역은 자연공원(국립공원, 도립공원)과 도시공원법에 의한 도시공원(체육공원, 근린공원, 묘지공원)등으로 나눌 수 있다.

7. 자연공원 지역 내에서는 건축법에 의한 건축이 가능하여 숙박시설까지도 건축이 가능하나 도시공원법의 해당지역에서는 도시체육공원에 체육시설을 제외한 어떠한 건축행위도 할 수 없도록 규제되어 있음을 유의하여야 한다.

8. 공공시설단지 보호구역 공공시설 등을 제외한 건축물의 신규건축이 제한되어 있음을 유의하여야 한다.

9. 1999년 11월 헌법재판소의 위헌관례에 따라 10년 이상 사업은 하지 않으면서 도시공원, 도시계획도로, 학교용지 등으로 건축이 규제된 지역에 대하여서는 지방자치 단체가 즉시 매입하여 사업을 시행하든지, 계획을 해제하든지 결정을 내려야 한다.

10. 토지의 감정평가금액의 기준은 공시지가임을 알고 있어야 한다.

① 건물이 평가에 미치는 영향

   토지의 위치에 적합한 건물은 토지의 사용 및 수익에 도움이 되는 영향을 주며, 반대로 토지의 위치 및 환경에 부적절한 건축물이 소재하는 경우에는 토지의 평가 금액에 건물철거비용을 오히려 감안해야 할 것이다. 무허가 건물 혹은 제시외건물이 토지의 평가에 미치는 영향에 대하여서는 제시외건물의 처리기준으로 검토하여 보자

② 토지의 임대관계 토지의 임대관계가 토지에 미치는 영향을 검토

③ 기타 검토하여야 할 문제에 대한 평가

11. 건물의 평가기준

① 건물의 구조

   건물의 골조 및 지붕의 형태에 따라 분류하여 평가

   (철근콘크리트조, 벽돌조, 브로크조, 목구조, 철골조, 경량철골조, 슬래브지붕, 알씨지붕, 기와지붕, 슬레트지붕, 함석지붕 등)

   건물의 외벽처리에 따른 평가(타일 등 부착, 세멘몰탈 등) 건물의 내벽처리에 따른 평가

   창호에 따른 평가(목조, 알루미늄 샤시, 스테인레스, 플라스틱류)

② 건물의 이용 상태

   주택, 위락시설, 업무시설, 근린시설, 제조시설, 공작시설, 목공시설 등

③ 급배수 관계

   냉난방 시설 유무에 따라 시설비의 차이를 간과함

⑤ 위생시설의 현황

   위생시설의 종류에 따른 가격 차이를 감안 특히 도시가스공급시설의 유무에 따라 세대 당 약 70만 원 정도의 시설비 가감

⑥ 기타시설

   엘리베이터, 에스컬레이터 혹은 다른 시설의 유무에 따른 평가

⑦ 이용상태에 따른 평가의 가감

⑧ 임대관계

임대관계는 건물의 가격을 간접적으로 확실하게 평가하는 기준이 된다.