부동산 경매/재테크의 모든 꿀팁

쉽게 생각하자 부동산 경매

- 선만 한 줄 똑바로 옆으로 그을 줄 알면 되나?

부동산 경매에 응찰하는데 선만 한 줄 옆으로 똑바로 그을 줄 알면 된다는 것이 도대체 무슨 소리일까요? 어떠한 부동산 경매이든지 종이 한가운데 그 부동산의 등기부등본에 첫 번째 근저당이 설정되어 있는 날짜 옆으로 선만 한 줄 그어보면 그 부동산을 경매로 낙찰받으려 해도 되는 것인지 아닌지를 알 수 있다는 것입니다. 우리가 지난 시간에 등기부등본을 읽는 법을 배웠습니다. 이제 등기부등본을 보고 첫 번째 근저당권이 설정된 날짜를 기재하고 옆으로 실제 선을 한번 쭈욱 그어 보겠습니다.

최초 근저당권 설정일 ------------------------------------------------------------------------1997. 4. 6.

이렇게 기준일을 최초 근저당권을 설정한 날로 하여 선을 그었습니다. 그 후에는 등기부상에 최초 근저당권을 설정한 것 이외의 다른 권리가 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

예를 들어 등기부상에 다른 근저당권이 또 설정되어 있습니다. 다른 근저당권의 설정 일자는1997. 6. 15.일입니다. 최초의 근저당권 설정일보다 당연히 늦겠지요.

등기부의 갑구에 보니 1999. 3. 11. 에 등기된 가압류

                            1999. 3. 15, 에 등기된 가압류

                            1999. 6.30. 에 압류가 한 건이 등기되어 있습니다.

또 무엇인지는 모르지만 1999. 4. 20. 에 등기된 부동산 매매, 양도, 담보, 임대 금지의 가처분이라는 것도 보이고 1997. 7. 7. 에 등기된 가등기라는 것도 찾았습니다. 이렇게 등기부에 기입된 다른 등기들은 모두 맨 처음 등기된 근저당권의 설정보다는 늦게 설정되었습니다. 선 아래에 기재하여 보도록 하겠습니다. 그러면 기준점인 최초의 근저당권 설정일보다 늦게 등기된 권리들을 주욱 그어놓은

최초 근저당권의 설정일

----------------------------------------------------------------------------------------------------1997. 4. 6

                              근저당 1997. 6. 15.

                              가등기 1997. 7.  7.

                              가압류 1999. 3. 11. , 1999. 3. 15.

                              가처분 1999. 4. 20.

                              압   류 1999. 6. 30.

선을 그어 놓고 다른 권리를 적어보니 모두 선 아래에 있는 권리들입니다. 이렇게 기준선의 아래에 있는 권리들은 모두 소멸하여 버리는 권리로써 선 밑에는 아무리 많은 권리가 있다 해도 아무 상관없이 낙찰대금의 납부 후 법원에서 간단한 말소 절차에 의하여 등기부에서 없애 주는 말소되는 권리에 포함되므로 아무런 걱정 없이 낙찰받으려 해도 무방한 것입니다. 이번에는 다른 사건의 등기부등본을 보겠습니다. 이 사건은 강제경매사건인데 등기부의 갑구에는 1998. 8. 8. 등기된 매매예약 가등기라는 것이 한 건 있고, 1998. 8. 18. 에 가압류가 한 건 있으며, 2000. 1. 25. 가압류권자와 동일인이 강제경매 신청을 하였으며 을구에는 근저당권의 설정이 전혀 없습니다.

근저당권의 설정이 없는 경우에는 그 기준이 가압류의 등기가 접수된 날로 잡아야 합니다. 가압류를 기준점으로 잡아서 선을 그어 보겠습니다.

                              가등기 1998. 8. 8.

가압류 --------------------------------------------------------------------------- 1998. 8. 18.

이 사건은 선 아래쪽에는 아무것도 없고 선 위에만 가등기가 하나 있을 뿐입니다. 쉽게 생각하면 가등기 하나 정도 있는 것이 무슨 문제가 될 것인가 하고 생각할 수도 있습니다. 그러나 이 가등기는 말소되지 않고 인수하여야 하는 권리로 이 가등기로 인하여 소유권을 상실하기가 쉽습니다. 즉, 그어놓은 선 위에 등기부상의 권리가 있는 경우 에는 경매로 매입을 하여서는 안 되는 부동산인 것입니다.

그렇다면 전세를 든 세입자를 선 안에 넣어 보도록 하겠습니다. 처음 근저당권의 설정일은 1996. 6.20.이고,이고, 이 집에 전세를 든 세입자가 세 사 인데 각각 전입일자와 전세금이

3000만 원 1996. 5. 15.

2000만 원 1997. 10. 15.

2500만 원 1998. 4. 13. 있다면

                                                        3000만 원 1996. 5. 15.

                                       근저당----------------------------------1996. 6. 20.

                                                      2000만 원 1997. 10. 15.

                                                      2500만 원 1998.  4.  13.

선의 아래쪽에는 두 세대의 전세보증금이 4500만 원이고 선 위에는 한 세대의 전세 보증금이 3000만 원이 있습니다. 이 경우에는 그 아래쪽에 있는 세입자에 대하여서는 낙찰인이 전혀 책임질 것이 없으나 선 위쪽에 있는 세입자의 전세금 3000만 원은 이 부동산을 낙찰받을 사람이 인수하여야 하는 권리에 들어가는 것입니다. 즉, 최초의 근저당 설정일을 기준으로 하여 그어놓은 선 위쪽에 있는 낙찰인이 무조건 인수한다고 보면 무난합니다. 인수한다는 것은 집 값 이외에 그만큼의 부담을 추가한다는 뜻이고 선 위에 있는 가등기나 가처분의 경우에는 경매의 잔금을 다 내고도 부동산이 남에게 등기되어 버릴 수 있습니다.

또, 선 위에 있는 가압류인 경우에는 없어져 버릴 수도 있습니다. 따라서 부동산 경매의 내용을 정확하게 알지 못할 때에는 선 위에 권리가 있는 부동산은 매입하려고 하지 않는 것이 가장 안전할 것입니다.