부동산 경매/재테크의 모든 꿀팁

전에는 부동산 경매를 사람들이 많이 기피하였으나, 이제는 사람들의 생각이 경제를 우선으로 하는 인식으로 변하면서 부동산의 경매시장이 활성화되어 가고 이 뿐만 아니라 일기가 지나쳐 과잉경쟁까지 벌어지는 현상도 심심치 않게 볼 수 있기까지 합니다.

더군다나 부동산 경매를 통하여 부동산을 매입하면서 대부분의 경우에는 시세보다 다소 저렴한 가격으로 부동산을 매입할 수 있는 것이 사실이기도 합니다. 가령, 누가 주택을 매입하기로 작정하였다면 일반 매매로 주택을 매수할 경우에는 그 주택에 대한 모든 권리와 의무를 인수하게 마련입니다. 권리와 의무를 인수한다는 것은 즉, 그 주택 소유권이라는 권리를 넘겨받으면서 그 주택에 등재되어 있는 등기부상의 권리 저당권의 설정이라든가 혹은 그대로 승계받게 되며, 등기부상에는 기재되어 있지 않으나, 그 주택에 세든 사람들이 있다면 그 전세 보증금까지도 그대로 승계 받게 됩니다.

쉬운 말로 하자면 1억 원에 매매계약을 하는 주택에 은행 대출이 1천만원이 있고 전세 보증금을 4,500만 원으로 하여 세를 든 사람이 있다면 11억 원의 매매대금 중에서 대출금 1,0001,000만 원과 전세보증금 4,500만 원을 맨 4,500만 원만 집을 파는 매도인에게 지불하고 소유권을 넘겨받게 됩니다.

소유권을 넘겨받은 후, 대출을 갚을 수도 있고 전세를 든 세입자에게 전세금을 지불하고 내보낼 수도 있는 것이며 설명할 필요도 없이 이렇게 부동산 거래하고 있습니다. 그러나 경매를 통하여 부동산을 매입한다는 것은 전 소유자에게 직접 매입하는 것 이 아니고 일단은 법원에서 이 부동산을 압류라고 하는 절차에 의하여 잡아 놓은 것을 법원을 통하여 매입하는 것으로써 원칙적으로 아무런 의무의 승계도 없이 부동산을 매입하는 원시취득이라고 합니다.

생각에 따라서는 권리만 승계하고 의무는 승계하지 않게 되니까 아무런 문제가 없다고 생각하기가 쉽습니다만, 임대차보호법이니 하는 특별법을 통하여 승계해야 할 권리가 어떤 것이 있는가 하는 점을 알아보기 위한 것이 첫 번째 목적이라고 할 수 있습니다. 법원에 가서 복잡한 입찰법정에서 땀을 흘려가며 긴장된 가운데 열심히 경매를 보아서 최고가 입찰인이 되었지만, 이 분들 중 약5%에 해당하는 분들이 잔대금을 납부하지 않으므로 흔히 일반 매매에 얘기하는 계약금에 해당하는 입찰보증금(보통 낙찰가격의 10%)을 포기하고 마는 경우를 신문에 입찰기일 공고를 보다 보면 쉽게 발견할 수가 있는바 이 분들 중 대부분이 인수하여야 할 권리가 없다고 생각하고 낙찰받은 분들입니다.

예를 들어, 시세가 1억 3천만 원이 나가는 아파트를 1억 원에 낙찰받았다면 이것은 대단한 성공이라고 볼 수 있습니다.

아파트 한 채를 사면서 3,000만 원을 싸게 살 수만 있다면 그것을 성공으로 생각하지 않을 사람은 아무도 없을뿐더러 일반 서민이 3,000만 원이라는 돈을 모으려면 얼마나 힘이 들고 고생스러운 내핍과 절약이 앞서야 가능할까를 생각한다면 정말로 대성공이 아닐 수 없습니다.

그러나 낙찰 받은 후에 알고 보니 현재 세든 사람의 전세금을 물어주어야 하고 그 돈이 7,000만 원이나 된다면, 이 아파트는 1억 7천만 원이나 되어버리므로 실제로는 시세보다 4천만 원 비싸게 주고 사는 결과를 낳게 됩니다. 만약에 일반 매매로 사는 아파트에 이렇게 감추어진 세입자가 있다면 당연히 계약을 해약하거나, 매도인에게 책임을 묻겠지만 법원에서 경매로 낙찰받은 아파트에 대한 책임은 낙찰인 스스로가 져야 합니다. 즉, 어디에도 책임을 돌릴 곳이 없는 것입니다.

이 집을 낙찰 받은 사람은 보증금이 1천만 원이 법원에 들어가 있습니다. 잔금을 9천만 원을 내고 전세금 7천만 원을 물어주고 해서 1억 7천만 원에 집을 사야지 옳을까요? 그렇지 않으면 계약금 1천만 원을 포기하고 잔금을 내지 않는 것이 옳을까요? 잔금을 내는 경우에는 4천만 원의 손해가 발생하고 잔금을 내지 않는 경우에는 1천만 원의 손해가 발생합니다.

여러분이라면 어떤 방법을 선택하시겠습니까?

이런 경우에 어떠한 부동산 경매사건이 세입자에게 돈을 물어주지 않고 살 수 있는 부동산인가를 알 수 있는 교육이 이 책의 목적입니다.

그렇다면 세입자에게 물어주는 돈이 있는 경우에만 문제가 있는가 하면 그렇지 않고 경매 낙찰된 잔금까지 전부 법원에 납부하고 소유권 이전등기를 틀림없이 내 앞으로 하였는데 나도 모르게 다른 사람에게 넘어갈 수도 있고, 가장 순위가 빠른 전세권이 당연히 법원에서 배당을 받아서 세입자가 돈을 받고 이사를 갈 줄 알았는데 등기부상의 전세권도 없어지지 않고 세입자가 이사를 가지 않으므로 엄청난 전세금을 물어주어야 하는 경우, 또 건축을 한 건축업자가 돈을 받지 못하였으므로 이 집을 낙찰 받은 사람이 물어주어야 하는 상상할 수도 없는 경우도 생길 수 있는 것이 부동산 경매이기도 합니다.

또, 등기부상의 모든 권리는 법원에서 원칙적으로 말소하여 준다고 신문에 광고까지 낸 법원이 가압류를 말소하여 주지 않는 경우도 있습니다. 뿐만 아니라, 예고등 기나 환매특약이니 하는 뭔지 알 수도 없는 법률용어가 등기부에 붙어서 떨어지지 않는 경우에는 어떻게 해야 할지를 몰라 당황하게 됩니다.

이렇게 법률적인 테두리에서 발생할 가능성이 있는 손해를 당하지 않을 수 있는 방법을 확실하게 아는 것이 경매 강좌의 중요한 첫 번째 목적이라고 할 수 있습니다.

법률적으로 아무런 문제가 없다고 무조건 낙찰받으면 되는 것은 또한 결코 아닙니다. 낙찰을 받기는 받았는데 임대한 사람들이 나무 많고 모두 손해를 보기 때문에 사회적인 문제가 되는 경우도 있습니다. 즉, 겉으로 보기에는 멀쩡하여도 속은 완전히 곪아터진 토마토 같은 경우입니다. 부동산경매에서 또 요한 것은 부동산을 제대로 고를 수 있는 시각입니다.

같은 지역의 인근에 있는 아파트라고 가격이 상당히 차이가 날 수 있습니다.

부동산을 고르는 기준도 경매에 관한 법률 못지않게 중요한 사항이며 가만히 분석을 해보면 비싸면 비싼 대로 싸면 싼 대로 어떠한 원칙에 의하여 가격이 결정되는 것을 볼 수 있습니다.

어떠한 부동산을 어떤 기준으로 매입하는가? 하는 것을 결정하는 것은 부동산을 매입하는 용도가 무엇인가에 따라 달라집니다.

살기 좋은 집을 값싸게 마련하기 위해서라면 아파트나 단독주택을 경매로 선택하는 것이 좋은 방안이 될 수 있습니다만, 부동산 재테크를 위하여 아파트를 경매로 매입하고자 하는 것은 요즈음의 경매시장의 추세라면 잘못된 생각이라는 것은 초보자도 파악하기가 어렵지 않은 일입니다. 그렇다면 돈을 벌기 위하여서는 어떠한 부동산에 어떻게 투자를 해야 할지도 같이 연구해야 할 중요한 과제인 것입니다.

부동산 경매를 배우는 것은 경제적인 또 하나의 힘을 키우는 것과 같습니다. 경제적으로 슈퍼맨이나 원더우먼이 되는 또 하나의 방법이기도 한 것입니다. 이 교제가 여러분에게 경제적인 막강한 힘을 갖게 하여 강의를 듣는 여러분들께서는 모두 경제적으로 슈퍼맨과 원더우먼이 되기를 기대합니다.