부동산 경매/재테크의 모든 꿀팁

오늘은 부동산 투자의 유의사항에 대해 알아보겠습니다.

부동산의 투자는 최소한 실패는 없습니다. 주식이나 다른 재화는 많이 생산 할 수 있지만 부동 즉, 움직이지 않는다는 특성을 지닌 부동산은 어느 누구라도 생산할 수 있는 성질이 아닌 것입니다.

그것보다 더 적절한 표현은 생산할 수가 없다는 것입니다. 토지는 한반도 22만 평방킬로미터로 이미 수천만 년 전부터 정해져 있는 것입니다. 인구가 많아지면 희소가치가 올라가서 값이 올라가게 마련이고 인구가 줄어들면 값이 내리게 마련입니다. 게다가 한반도 땅의 70%가 산악으로 되어 있다는 것입니다. 남한 토지 9만 평방킬로미터 중 6만 3천 평방킬로미터가 산악이고 평지는 2만7천 평방킬로미터 밖에 되지 않는다는 것입니다.

남한의 인구가 4,500만 명이 넘어섰다고 하며 인구밀도를 평지로 계산한다면 1평방킬로미터에 1,600명이나 살고 있어서 세계 최고의 수준입니다. 그렇다 보니 땅 값이 비쌀 수밖에 없고 경제의 원칙은 토지에도 그대로 적용되어서 토지에 대한 수요가 조금만 더 늘어도 토지의 가격은 뛰게 마련입니다. 그런데 토지의 가격이란 일반물가와 달라서 값이 오를 때는 사정없이 오르고 일단 오르고 난 다음에는 내릴 줄 모른다는 것입니다.

전자제품이나 자동차 같은 고가에 해당하는 생활필수품은 반드시 있어야 하는 것이므로 없으면 불편을 느낍니다. 그러나 땅을 사는 것은 집안에 장례를 치러야 할 경우를 제외하고는 그다지 시간을 다물 만큼 급한 사항은 아닌 것입니다. 남의 빚을 끌어들여 집을 사는 사람은 있으나, 남의 빚을 얻어서 땅을 사는 사람은 없게 마련입니다. 즉, 땅을 살 때는 다소라도 여유자금이 있을 때 사는 것으로 생각하고 그렇게들 하고 있는 것입니다.

투자를 목적으로 땅을 샀지만 손해가 날듯하면 팔려고 하지 않습니다. 땅을 매매하려고 마음먹는 시점은 최소한 은행금리라도 보장이 될 만큼의 수익이 발생해야 팔려고 마음먹지 그 전에는 웬만해서는 땅을 팔 생각을 안 하니 한번 값이 올라 매매가 이루어진 땅은 가격이 내릴 수 없는 것입니다. 이것이 우리의 부동산 투자가 실패할 수가 없었던 첫 번째의 이유입니다. 토지에 투자를 하여 재미를 본 사람은 적지 않은 것이 사실입니다. 반면에 토지에 투자를 하여 손해를 본 사람은 상대적으로 아주 적습니다.

이익을 보는 것은 토지의 가격이 거의 내려가지 않으므로 저절로 이익을 보게 되는 경우가 대부분이고 손해를 보는 사람은 부동산에 대하여 너무 무지하였거나 부동산 투자의 원칙을 전혀 무시하고 부동산에 투자한 경우가 대부분입니다.

사람은 감정적으로 미묘하여 자기가 있던 곳, 살던 곳을 자기도 모르게 미화하여 기억을 간직하는 습성이 있습니다. 누구든 자기가 태어나고 어릴 때 자란 고향을 아름다운 곳으로 간직하고 있습니다. 그곳이 궁벽한 산골짜기든지 복잡한 도심의 한복판이던 상관없이 아름다운 추억을 간직한 곳이 고향입니다. 또, 사람은 자기가 현재 살고 있는 지역에 대하여 동화되기가 쉬어서 다른 사람이 보기에는 불편하게 보이고 살기에 적합하지 않은 지역이라도 만족하여 살아가게 마련입니다.

부산에서 재송동 장산 바로 밑에 위치한 아파트 단지는 정말 오르내리기 힘들어 보이므로 불편하여 그곳에 어떻게 사는가 하고 물어보면 사는 사람들은 공기도 좋고 별로 불편한 점을 느끼지 못하며 전망이 좋아서 날마다 가슴이 확 트이는 것 같아서 오히려 좋다고들 합니다.

사상공단에는 공기의 오염이 심하여 어떻게 사는가 하고 주민에게 물어보면 출퇴근하기 좋고 교통편이 좋은 뿐더러 산이 있어서 등산하기가 좋다고 합니다.

다른 사람이 보기에는 불편해 보이지만 사는 사람은 자기 자신도 모르게 그 지역에 애정을 갖게 되고 정서적으로 삶의 모든 것을 지역의 여건에 맞추는 삶의 방식을 갖게 되는 것이고, 지역의 정서가 스스로도 모르게 온몸으로 동화되게 마련입니다. 부동산을 잘 사기 위하여서는 이러한 정서를 버려야 합니다. 산간의 농촌에서 어린 시절을 보낸 사람들은 목가적인 정서가 있는 땅을 좋아하고 바닷가에 살아본 사람은 앞이 환히 트인 곳을 즐겨하게 마련입니다. 그러나 이러한 기호로 부동산을 선택한다면 성공보다는 실패의 위험이 더 높아질 것입니다. 부동산에 제대로 투자하기 위하여서는 흔히 평가능력과 예측능력이 있어야 한다고 합니다.

부동산 평가능력이란 부동산을 보고 평가할 수 있는 능력을 말합니다. 그러나 자칫 잘못 생각하면 감정평가사의 시험을 볼 정도로 부동산을 평가할 수 있는 능력이라고 생각할 수 있으나, 그 정도까지나 부동산을 볼 수 있는 능력을 말하는 것은 결코 아닙니다.

가령, 어떠한 부동산을 매입하여야겠다고 마음먹는다면 여러 지역에서 유사한 부동산을 답사하여 보고 자기 나름대로의 평가한 가격과 실제가격과의 차이를 확인하여 보는 작업의 반복으로 얻어진 능력을 말하는 것입니다.

여기서 버려야 할 중대한 점은 부동산에 대한 기호와 고정관념 즉 내가 살던 곳과 비교하여 평가하는 자세인 것입니다. 집을 지어서 살기 위하여 부동산을 매입한다면 자기의 기호와 취미 혹은 가족의 기호까지도 살펴보아야 하지만, 투자를 위한 부동산의 평가는 철저한 가격평가라야 하는 것입니다. 부동산을 현금으로 볼 수 있는 능력이 바로 평가능력인 것입니다. 아무리 좋은 부동산이라 하여도 자기 보기에만 좋아서는 안 됩니다. 객관적으로 즉, 다수의 사람이 보기에도 좋고 효용이 좋아 보여야 하는 것입니다.

요즘은 보기에만 좋아 보인다고 부동산의 가치가 있는 것은 아닙니다. 좋은 부동산의 판단은 차츰 바뀌어져 가고 있습니다. 부동산이 자체적으로 수익을 발생하여 주든지 아니면 수익을 발생할 가능성은 무엇을 얘기하는 것이겠습니까?

매매의 차익이 높을 수 있든지 아니면 고수익을 올릴 수 있는 건축물의 건축이 가능하든지 하여 부동산 투자금에 대한 금리 이상의 수익효과가 기대되어야 하는 것입니다. 이러한 부동산을 고르려면 필연적으로 예측능력이란 무엇을 얘기하는 것일까요? 요즘 신문에 보면 있지도 않은 개발계획을 만들어서 실제 개발하는 것처럼 엉터리 조감도 등의 도면을 제작하여 개발지역의 땅이니 가격이 급등할 것이라며 고객을 기만하여 팔아넘기고 사라지는 사기꾼 유형의 부동산 중개업자들의 꼬리가 잡혀 사법처리가 되고 있는 기사를 볼 수 있습니다. 이러한 사람들의 상식에 벗어난 개발계획을 믿고 부동산투자를 하면 필연적으로 손해가 날 수 밖에 없는 이유는 부동산 투자를 한 것이 아니고 사기를 당했기 때문인 것입니다.

부동산의 예측능력이란 상식 위에 기반을 둔 것입니다.

가령, 그린벨트가 해제된다는 발표가 있으면서 지역이 구체적으로 명기되지는 않았습니다. 그러나 부산사람이라면 고리원자력발전소 주변 반경 8㎞ 지역이 원자력발전소를 건설하면서 그린벨트로 지정한 사실을 잘 알 것입니다. 지금 전력수요를 예측하여 본다면 고리원전 주변의 신고리 지역에 1천 만 킬로와트의 전력을 생산하여야 할 수밖에 없는 것이 국가적인 현실이고 전국에서 처음 원전 주변을 그린벨트로 지정하였으나 월성, 영광, 울진지역은 같이 원전을 건설하면서도 그린벨트로 지정하지 않은 불공정한 처사로 30여 년간 계속된 주민들의 끝없는 저항으로 원전건설에 앞서 그린벨트의 해제를 단행하지 않을 수 없는 불가피함은 누구나 알고 있는 사실입니다.

그린벨트 지역에서 그린벨트가 해제된다면 주거용이나 상업용의 건축이 거추장스러워지지 않습니다. 더욱이 원전 주변 지역은 해안선이 아름다운 곳으로 그린벨트인 지금도 상당한 관광객들이 바다를 접하기 위하여 찾으며 회로써 입맛을 돋구기 위해 찾아가는 곳입니다. 그렇다면, 이곳에 바다가 전망 좋게 보이고 도로가 접해 있는 땅이라면 부산 시내의 고급 주거지역의 땅값만큼은 상승할 것이라는 예상도 할 수 있고, 지금 건축물이 있는 대지의 그린벨트 안의 평균 땅값인 평당 100만원까지는 쉽게 오를 것이라는 예측하기 결코 어려운 일이 아닌 것입니다.

그러나 서울지역의 그린벨트의 토지의 가격변화와 부산지역의 토지와 비교하여 본다면 이것은 아예 얘기를 꺼낼 입장도 안됩니다.

왜냐하면 예측능력이 부산사람보다 앞서 있는 서울 사람들은 마음속에 이미 스스로 그린벨트 해제 후 도시계획이 이렇게 될 것이라는 판단을 하여 소위 요지의 땅이라고 판단되는 곳의 토지의 가격은 몇 배 상승하였고, 정말 중요한 요지가 될 것으로 판단되는 땅들은 이미 팔려고 하는 물건도 없습니다. 그러나 부산지역은 그린벨트의 해제가 발표되어도 토지가격의 상승은 아직도 미미한 것이 사실입니다.

예측능력이란 상식의 기초를 두게 마련입니다. 가령, 지난 2009년 부산대학의 의과대학과 치과대학이 양산으로 이전을 한다고 그전부터 발표를 하였습니다.

당시 의과대학이 이전한다면 바늘에 실 가듯이 대학병원도 주변에 왔을 것입니다. 대학병원이 이전한다면 병원용 약국이나 꽃가게, 다방, 식당 등 근린 생활시설이 필요했겠지요. 그 곳에 건물을 지을 수 있는 토지를 찾아서 매입한다면, 혹은 건물을 지어서 임대한다 하여도 수익을 기대할 수 있을 것이고 토지를 되팔아도 상당한 시세 차익을 올렸을 것입니다.

그러나 바로 양산에 가서 대학병원 주변이라고 값이 오른 토지도 이전 확정의 발표가 수차례 되었지만, 아직 확정이 되지 않은 시점이었다면 토지 매입을 과연 할 수 있었을까요? 확실한 수익을 위해서는 진짜 확정이 되었는지 건설이 시작되어야 확인할 수 있는 것이며 이때라야 토지의 매입 가능한 것입니다. 이때에 토지를 매입하는 것이 부동산의 올바른 예측능력이라고 할 수 있는 것입니다. 아쉽게도 당시 부산시민에게 가장 부족한 부분이 부동산에 대한 예측능력입니다. 일찍 부동산에 눈을 떠서 예측능력을 키워 온 사람들은 이미 부동산 투자로 상당한 부를 축척하였음은 이미 우리가 다 알고 있는 사실인 것입니다. 그러나 부동산의 평가능력도 없이 예측능력을 키우기란 불가능한 일입니다.

그렇다면, 다음에는 부동산을 평가하는 몇 가지 기준을 검토하여 보기로 하겠습니다. 

모두 평안한 밤 되세요 ^^!