부동산 경매/재테크의 모든 꿀팁

경매로 매입하려는 부동산의 종목에 따라 유의할 점들이 많이 있습니다.

오늘은 종목별로 부동산을 매입함에 필요한 유의사항을 강제집행법과 부동산 자체적으로 검토하여 보겠습니다. 그러나 주택과 아파트는 대부분의 교과목에서 자연스레 접하게 되고 토지 부분에 대하여서는 평가능력의 항목과 중복되므로, 이 과목은 공장 및 상가건물을 중심으로 유의 할 점에 대하여 공부해 보기로 하겠습니다.

1. 공장의 경매 매입 시 유의할 점

공장은 용도에 따라 건축의 형태가 틀리게 건축을 합니다. 가령, 식품공장이나 전자제품의 조립공장 등은 대부분 높이가 아주 낮게 지어져 있습니다. 그 이유는 말할 나위 없이 공장의 건물높이가 낮아야 편리하게 사용할 수 있고 구태여 공장의 높이가 높을 필요가 없기 때문입니다. 그런 반면에 산업기계 공장, 유압프렛을 사용하는 공장 등은 반대로 높이가 높아야 사용하기에 편리하므로 공장은 높이 건축합니다.

공장을 선택함에 있어 용도가 무엇인지, 무엇을 생산해야 할 것인가에 따라 공장을 찾아서 낙찰을 받도록 해야 할 것이며, 또 한 가지는 하려고 하는 사업과 공장의 용도가 일치하는 가를 확인해야 합니다. 가령, 기계제조공장으로 건축물관리대장에 등재된 공장을 3종 공해 공장으로 사용하기에는 불가능한 것입니다. 사용이 불가능한 공장을 낙찰 받는다면 팔고 다시 낙찰을 받을 수밖에 없으므로 제조업의 경우 계획대로 사업을 진행할 수도 없는 등 어려움이 커지게 됩니다.

공장의 종목을 확인하고 난 후에는 공장의 동력을 확인해야 합니다. 동력의 수량은 그대로 공장설비와 연결되므로 동력이 많이 들어온 공장을 매입한다면 그 만큼의 시설자금의 투자를 줄일 수 있는 것입니다.

그 후에는 공장의 토지가 부정형의 형태는 아닌지 등 토지의 실사용 가용면적을 확 인하여 볼 필요가 있습니다. 공장은 넓지만 실제 사용할 수 있는 면적이 얼마 되지 않는다는 것은, 토지의 형태가 올바르지 않기 때문인 것입니다. 부정형, 삼각형, 타원형으로 생긴 공장용지는 실제 이러한 폐단이 있습니다.

그 다음으로는 공장과 인접한 도로의 상황을 검토하여 합니다. 도로의 상황은 중요한 거래처와의 교통문제까지 획일적으로 검토하여야 함은 물론 공장의 진입도로의 폭 및 경사도까지 고려하여야 합니다. 특히, 공장의 진입도로는 지분으로 되어 분쟁이 많이 발생하므로 각별한 주의를 요합니다. 공장의 용수사용에 관한 사항을 간단하게 생각하여 물로 인하여 고통을 받을 수도 있으므로 고장의 물 사정도 면밀히 검토하여야 할 사항입니다.

① 공장의 후생복지시설은 공장의 생산성 향상과 직결됩니다.

부동산경매에 나오는 망한 공장들은 대부분 기숙사, 식당, 샤워실 등의 후생복지 시설이 빈약한 것이 일반적인 사실입니다. 공장의 종업원이 좋은 환경에서 잘 먹고 편히 쉬고 깨끗한 몸과 마음을 가져야 생산도 잘 될 수 있다는 말입니다. 열악한 기숙사 환경으로 편히 쉬지도 못하고 식당이 지저분하여 비좁아 밥도 먹기 싫다면 이런 상태에서는 공장의 일도 제대로 할 수 없는 것입니다.

부동산경매에 나온 공장들은 대부분 이러한 시설들이 올바르지 않음을 확연히 느낄 수 있습니다. 따라서 공장을 인수한 후에 이러한 시설을 갖출 수 있는 여부를 파악해서 준비하여야 합니다. 종업원의 확보도 중요한 문제입니다.

공장에 종업원들이 확보된 수 있는 위치인지 종업원들의 출퇴근이 가능한지의 여부와 공장기계 부품의 구입시장과의 교통의 연계문제 등도 적극 검토하여야 합니다. 이렇게 종업원의 출퇴근 제품 및 원료의 수송 및 기계부품의 조달 등을 원활히 할 수 있는지 여부에 따라 공장지의 등급이 평가되고 이러한 등급에 의하여 공장용지의 가격까지도 결정되는 것입니다.

부산지역의 공장을 등급 별로 분류한다면 대략 다음과 같이 분류할 수 있을 것입니다.

1급지 : 부산 사상공단, 학장 모라공단

2급지 : 김해안동공단, 금사공단, 신평 장림공단

3급지 : 양산 어곡 북정공단, 녹산공단

4급지 : 소주공단 및 주진리 일원 정관면 일대, 김해 장유 주촌지역

5급지 : 김해 진례, 상동, 진영지역 및 나전농공단지

6급지 : 김해 기타지역

② 공장의 명도문제

규모가 웬만한 공장이라면 대부분 채권자가 경비인력을 투입하여 공장의 건물 기계공구를 경비하고 있으므로 잔금만 납부하고 나면 실제는 경매를 신청한 채권자에게 인계 받게 되니 이러한 공장인 경우에는 명도의 문제가 있을 수 없습니다. 그러나 공장의 종업원들이 점유하고 있는 경우에는, 종업원의 생존과 직결되므로 채권자와 협의하여 점유하고 있다 해도 실제 명도에 어려움이 따르게 됩니다. 또, 공장세입자가 가져온 것인지 아니면 기계까지 모두 세를 얻어서 하고 있는 것인지를 구분하여 생각하여 볼 필요가 있습니다. 두 가지의 경우 서로 다르게 공장 건물의 인도가 진행될 가능성이 있기 때문입니다.

공장의 건물만 세를 얻고 기계는 세입자가 소유한 것이라면 명도는 소송까지 가지 않고도 쉽게 협의 될 수가 있습니다. 낙찰인이 세입자의 기계까지 손해에 대한 배상으로 가압류를 하며 재판을 진행할 수 있으므로 세입자가 이러한 사실을 알게 되면 소송을 반가워할 리가 없기 때문 입니다. 그러나 기계까지 전부 세를 얻었다고 하는 경우는 두 가지의 경우가 있습니다.

한 가지는 실제 공장의 건물과 기계까지 세를 얻은 경우와 또 한 가지는 위장임차 인인 경우입니다. 채무자가 위장임차인을 내세우거나 실제 운영은 하면서 친인척을 내세워서 임차 운영한다고 주장하는 경우에는 공장의 운영기간도 늘릴 겸 본능적인 낙찰인에 대한 반발감등으로 명도소송에도 여러 가지 이유가 개진되게 될뿐더러 시간도 상당히 소요되게 마련입니다.

이러한 공장의 응찰은 가격이 아주 떨어지므로 1년 간 소송으로 인한 시간이 걸려 도 판단 될 때에 하여야 합니다.

③ 우리나라에서는 공장의 건축에 대한 절차를 간소화하겠다고 누차에 걸쳐서 발표를 하고 있습니다만, 실제 토지를 용도, 변경하여 공장을 건축하여 보면 공장의 건축이 얼마나 까다롭고 화가 나는지 다시는 해 볼 엄두가 나지 않을 것입니다.

이렇게 힘든 공장을 부동산경매를 통하여 쉽게 매입할 수 있는 장점도 있으며 실제 좋은 공장을 매입하려면 본인이 하고자 하는 공장과 동일 품목이나 유사품목을 생산하는 공장에 응찰하게 되면 덤으로 기계 공구까지도 얻을 수 있는 횡재를 하게 됩니다.

그 대신 만약에 본인이 직접 사용할 기계가 아니라면 기계기구의 가격은 아예 고철 가격으로 생각하고 공장을 매입하여야 합니다. 공장의 기계기구의 감정평가방법은 새 기계의 가격에 감가상각만 곱한 것이므로 감정평가금액 자체가 아무런 의미가 없는 것입니다. 단, 산업기계, 유압기계, 사출기, 공작기의 경우는 그래도 감정평가 금액의 절반정 의 가격을 평가하여도 무방할 정도이고 나머지는 대부분 고철가격으로 평가하여야 하는 것입니다.

①공장 건물을 임대용으로 매입하려 한다면 건물을 기준으로 하여 평당 100만원에 월 2만5천원부터 10만원에 월1만 원대까지 다양하므로 등급지에 따라 대입하여 보시기 바랍니다.

2. 상가건물의 매입 시 유의사항

상가건물도 여러 형태를 볼 수 있습니다. 복잡한 중심상권지역이 있고 변두리에 있지만, 월세가 재미나게 나오는 상가건물도 있기 마련입니다.

지금은 도심지 중심상권지역의 땅값이 워낙 엄청나므로 개발이 되고 있는 지역의 상권으로 눈을 돌려보는 것도 좋은 방법 일 것입니다. 상가건물은 보통 투자한 돈에 대하여 월 0.4%의 이익이 발생하면 성공적인 투자라고 볼 수 있습니다.

그러나 여관, 목욕탕 등을 잘 골라서 임대사업을 하는 경우 부동산 경매라면 1-1.5%의 수익을 올릴 수 있을 것입니다. 상가나 빌딩을 임대차보호법의 적용을 받지 않으므로 부동산의 명도과정이 주택보다 치열하게 전개될 수 있을 것입니다. 특별히 근린시설인 경우에는 주거라고 주장하는 경우도 많이 있으므로 주거로 적용되어 임대차보호법의 적용을 받을 수 있을 지의 여부도 면밀히 검토하여야 합니다. 임대차 보호법의 대항력이 인정될 수도 있는 것을 상가건물이나 무슨 상관이 있겠는가 하여 매입하였다가 낭패를 보는 경우도 더러 나오고 있는 것입니다. 특별히 장사가 아주 잘 되는 지역에서는 세입자가 명도 하는 시간을 최대한 끌기 위하여 온갖 노력을 본능적으로 기울이게 되므로 명도에 필요한 시간을 넉넉히 잡아도 이익이 발생할 것인지를 꼼꼼히 검토하여야 합니다. 상가의 위치를 선택하는 기준을 감정평가의 기준에 따라서 대입하여 결정합니다.

특별히 중심상권에서 거리 및 통행인구의 숫자로 상가의 가치를 판단하여야 하며 일방통행로에서는 도로의 어느 편이 상업적으로 유리한가를 판단하여야 합니다. 상가의 낙찰만큼 평가능력이 중요시되는 경우도 별로 없을 것입니다.

오늘은 부동산 경매 매입시 유의할 점에 대해 알아보았습니다. 

잘 숙지하셔서 좋은 투자하실 수 있기를 바랍니다. 

그럼 다음 시간에 또 뵙겠습니다. ^^