실전부동산경매 사례연구Ⅰ-3

 

이어서 이야기 경매 전문가 글무늬의 세번째 부동산 경매 사례연구입니다. 

 

3. 아무도 찾지 않는 지분 경매도 대박이 터지는 수가 있다. 

수안동에 있는 동래시장은 부산시민이면 누구나 잘 아는 오래된 시장입니다. 동래시장 안에 있는 동래 극장 건물도 지금은 영화 상영을 안 하지만 오래된 향수가 깃든 곳입니다. 이 건물은 원래 한 분이 주인이었지만, 상속을 받아 여러 형제가 각각의 지분으로 공동으로 소유하고 있던 중 아들 4형제 중 둘째의 지분이 경매에 부쳐지게 되었습니다. 이 경매사건의 담당 공무원 중의 한 사람이 유난히 이 부동산에 관심이 많았습니다. 왕대권 사장에게 지금 경매가 진행 중인 동래 극장의 지분 약 4분의 1 정도를 사면 어떻겠느냐고 물어보았습니다. 

 

이 부동산의 감정평가금액은 3억5천만원에 이르지만 현재 극장도 운영하고 있지 않을뿐 더러 더군다나 지분으로 권리가 되어 있으므로 누구든지 쉽게 달려 들 성격의 경매 부동산은 아니므로 몇 번 유찰된 때까지 기다려 보는 것이 좋을 것이라고 왕대권 사장은 코멘트를 하였으며, 실제 이 부동산은 유찰에 유찰을 거듭하여 4천 5백만 원의 가격으로까지 추락을 하였습니다. 날개도 없이.. 

이제는 살 때가 되었으니 경매를 받으라고 왕대권사장은 경매를 담당한 공무원에게 이야기를 하여 주었으며 그 공무원은 처남명의로 그 부동산을 경쟁도 전혀 없이 최저가로 호가하여 최고가 매수 신고인이 되었습니다. 왕대권 사장은 본인이 바라던 것을 싼값에 샀으니 이제는 만족하겠지 하고 그 부동 산에 대하여서는 잊고 있었습니다. 

그러나 약 열흘이 지난 후 낙찰을 받은 이로부터 왕대권사장이 연락을 받고 난 후부터 이 부동산은 다른 운명의 길로 가게 되었습니다. 낙찰을 받은 사람이 만나 뵙자고 하여 만나본 즉 자신으로서는 이 동래 극장 건물이 투자에 적합하다고 판단하 여 경락을 받았으나, 집안에서 모두 반대하여 잔대금을 법원에 납부 하기가 곤란하니 어떻게 하면 좋겠느냐는 하소연이었습니다. 

다른 것은 몰라도 부동산 경매분야에 대하여서는 뛰어난 전문가인 왕사장에게는 이쯤이야 별 문제가 되지 않는 일입니다. 

즉석에서 왕사장은 그런 것 같으면 걱정하지 말라며 아예 법원에 경매 보관금으로 들어간 460만 원을 그 자리에서 주었고, 오히려 등기 이전 비용 외에 300만 원을 더 없어서 주겠다고 하니 그 공무원은 오직 고맙기만 할 따름이었습니다. 왕 사장은 도대체 무슨 배짱으로 남이 잘못 샀다고 생각하는 부동산을 그런 식으로 인수할까요? 

그 말을 듣는 순간 이미 왕사장의 머릿속에는 부전시장에서 부산에서 가장 큰 전화기 도매상을 하는 김 모 씨의 얼굴이 떠올랐습니다. 이 친구는 감정평가금액의 절반을 주고라도 이 부동산을 매입하려 할 것이며 감정평 가금액이 3억 5천만 원이라면 아마도 이 부동산을 담보로 5억 원의 전화기나 팩스 등 을 외상으로 공급받아 판매량을 획기적으로 늘려 갈 것이라고 짐작하기에 충분하다는 판단이었습니다. 

왕대권 사장은 전화기 도매상을 하는 김 사장을 사무실로 오게 하여 이 부동산을 매입하여 담보로 사용할 용의가 있는지 여부를 물어보았습니다. 김 사장은 말을 듣자마자, 아주 적극적으로 검토하여 즉시 왕대권 사장과 같이 그곳에 가보고 전화기 회사의 본사 영업 팀에 연락을 하여 가능성을 검토한 즉 전화기 제조업체에서도 감정을 의뢰하여 담보 가능한 금액을 검토하기로 하여 3일 후에 감정평가팀이 도착하였는 바, 동래 극장의 토지에 대한 공시지가가 워낙 높아서 감정 평가금액은 법원에서 평가 명령을 내린 감정평가 사무소의 감정평가금액인 3억 5천만 원 상회하는 3억 8천만 원의 감정가액의 통보를 받았습니다.

 

부산에서 가장 큰 전화도매업체인 김 사장의 신용과 판매능력을 높이 평가하는 전화기 제조업체에서는 담보가액만큼 물건을 외상으로 밀어줄 터이니 빨리 설정을 하 고 물건을 갖고 가라고 오히려 성화가 대단하였습니다. 전화기 도매업체를 운영하는 김 사장은 몸이 달아서 왕대권 사장에게 빨리 낙찰대금을 납부하고 소유권을 이전하여야 근저당 킨 설정을 할 수 있으니 적당한 금액을 정 하고 소유권을 자기에게 이전하여 달라고 졸라대었습니다. 

결국 왕대권 사장은 김사장의 성화에 못 이기는 척하며 이 부동산을 1억 5천만 원 매각하므로 1억 원에 가까운 이익을 남길 수가 있었습니다. 그러나 왕 사장은 사실은 이 부동산을 김 사장에게 넘기면서도 아까운 생각이 많이 들 수밖에 없었습니다. 현재의 동래 극장의 형편으로 보면 나머지 지분을 갖은 형제들의 입장이 이것을 한 시라도 빨리 매각하려고 혈안이 되어 있으나, 4분의 1인 낙찰된 지분을 포함하지 않고 자기들이 소유한 4분의 3만 매각할 방법은 전혀 없을 것이며, 매각에 대한 성과 가 가시화되어 계약을 체결할 단계가 되면 약 20억 원이 되는 이 부동산의 4분의 1 지분의 가격도 역시 전체 매각금액의 4분의 1에 해당하는 5억 원 정도를 받을 수 있을 터인데 지금 1억 5천만 원 김 사장에게 매각한다는 것은 예상이익을 무시한 상당한 손해를 보는 일이라고 판단하지 않을 수 없었습니다. 왕대권 사장의 예측은 적중하였습니다. 

이미 짐작한대로 전화기 도매업체에서는 4억 원이 넘는 물건을 외상으로 공급 발아 사세를 확장시켰고, 동래 극장의 소유자들은 건물을 매각하기 위해 안간힘을 쓸 수밖에 없었으니 1년 후, 이 건물이 매각될 때 4분의 3의 지분을 갖은 형제들이 구구 절절 사정을 하여 D전자에 4억 원이 넘는 전화기 외상대금을 다 갚아주고 한꺼번에 18억 원에 이 부동산을 매각할 수밖에 없었습니다. 왕대권 사장이 예측한 대로 이 부동산은 18억 원에 매각되었고 1년만 갖고 있었다면 4억 5천만 원 수익을 올릴 수 있었을 것을 김 사장에게 담보로 사용하게 하는 통에 1억 5천만 원 밖에 받지 못하여 3억 원이라는 기대수익을 상실하게 된 것입니다. 그래도 왕대권사장의 경우는 그래도 남이 버린 것을 주워서 어느 정도의 성과는 올렸다고 볼 수 있겠지만, 맨 처음 이 부동산을 매입하였던 담당 공무원은 처음에는 잘 선택하였다가 괜히 마음이 돌아서는 통에 4억 원 이라는 엄청난 기대수익을 상실하고 마는 결과가 되었고 한번에 4억 원을 벌어들이는 평생 한 번 올까말까한 기회를 스스로 박차는 꼴이 되어 버린 것입니다. 

나중에 이 소식을 들은 담당 공무원은 어이가 없는 듯한 멍한 표정이 되었고, 중요 한 한번의 선택이 평생을 좌우할 수도 있다는 사실을 절감할 수가 있었을 것입니다. 아무도 손대려 하지 않는 부동산의 지분만 경매하는 것도 마음의 여유를 갖고 냉철하게 판단한다면 오히려 유찰이 많이 된 만큼, 생각보다 훨씬 높은 엄청난 수 리을 올릴 가능성이 많다는 것을 잘 알 수 있는 것입니다. 

 

 

곧 4번째 사례에 대해 이야기해보도록 하겠습니다. 

늦은 밤이라 오타가 있어도 양해를 부탁드립니다. ^^