부동산 경매/재테크의 모든 꿀팁

안녕하세요! 이야기경매전문가 글무늬입니다. ^^

요즈음 부동산 경매를 하는 입찰법정은 그야말로 터질 듯한 인파로 붐비고 있습니다. 대체 어떤 사람들이 부동산을 경매로 사기 위하여 많이 몰려올까요? 

한번 누가 경매 입찰법정에 오는지 알아봅시다. 

1. 부동산 경매로 주택을 장만하려는 젊은 세대들 

부동산 경매를 경원 시 해오던 관습이 우리에겐 어느 정도 남아 있음을 부인할 수 없습니다. 다른 사람의 불행을 틈타서 자기 잇속을 채운다는 관념이 우리네 알뜰한 유교정신 이 깃든 생활습관과 전통으로 내려온 감정적인 정서에 적당하지 못하기 때문입니다. 그러나 현실을 소중히 하는 요즈음의 세대들은 그렇지 않습니다. 
전국의 52개 입찰법정 어디라도 신문에 난 입찰기일 공고를 오려서 들고 다니거나, 혹은 경매정보지를 들고 여기저기 기웃거리며 귀를 쫑긋 세우고 다니는 젊은 세대들을 쉽게 만날 수 있습니다. 

실제 부산·경남지역의 6-7천만 원 이하로 낙찰되는 소규모 아파트나 연립주택의 최고가 입찰인은 이렇게 내 집 마련을 위하여 분주하게 움직이는 젊은 세대들이 많이 차지하고 있음을 알고 있습니다. 젊은 세대라고 하기보다는 젖먹이 어린이를 업고 입찰법정에 나온 젊은 엄마에, 유모차까지 법정에 끌고 들어온 신세대 엄마의 모습까지 구경할 수 있습니다. 서울 인천 및 경기지역은 부동산 경매를 통하여 내 집 마련을 시도하는 사람들로 국민주택규모 이하의 아파트가 불티나듯 팔려 나가고 있으며, 낙찰 가격도 감정평가금액의 90% 가까운 선을 유지하고 있습니다. 

부산·경남지역도 80-90%선의 감정평가금액에 대비한 낙찰 가격선을 유지하고 있지만, 현재처럼 부동산 경매의 열기가 확산되어 나간다면 현재 70%선에 머물고 있는 단독주택의 낙찰가액도 85%선 이상으로 올라가는 현상이 곧 나타날 것으로 보입니다. 2001년과 2002년 3월까지 감정 평가된 부동산은 특별히 인기가 높습니다. 
가령 현재 1억 8천만 원 호가하는 32평의 아파트인 경우 부동산 가격이 오르기 전인 지난봄까지의 감정평가금액은 어려웠던 경제상황이 경매 부동산의 감정평가금액에 그대로 반영이 되어 지금보다는 씬 적은 감정가인 1억 5천만 원 정도로 평가되었음을 알 수가 있습니다. 상대적으로 작게 평가된 감정금액으로 최저 입찰 가격이 되었고 법원에 경매사건이 너무 많이 계류 중이라 한번 유찰될 때에 20%씩 가격이 떨어지니, 1억 3천만 원 가격의 아파트가 1회 유찰 가격이 195천만 원에 불과하니 경쟁이 심할 수밖에 없으며 때에 따라서는 감정평가금액 가까운 가격까지 최고가 입찰금에 이상으로 올라가는 현상이 발생하며 아파트를 사야 할 필요가 있는 실수요자의 입장에서는 감정평가금 액에 산다 해도 2천만 원 싸게 사는 것입니다. 평범한 급여소득자가 목돈 3,000만 원을 더 만들기 위하여서는 어떻게 하여야 할까요? 결국 내 집을 마련하려는 젊은 군상들은 부동산 경매라는 새로운 방법을 통하여 대 김 마련의 기회를 앞당기고 있는 것입니다. 

또한, 2-3천만 원 이득이라면 집 한 채 사는데 대단한 이득일 터이며 조금이라도 경매에 대하여 알고 있다면 놓치기 아까운 돈이기도 한 것입니다. 군대에서 로켓포를 쏘아보면 포탄이 앞으로 나갈 때 뒤편으로는 후폭풍이라는 엄청 난 폭풍이 밀려오며, 심지어 소총을 쏠 때에도 발사하는 순간 총신이 뒤로 밀려나는 반동 작용이 생깁니다. 
이렇게 작용이 있으면 반작용이 있게 마련이니 2-3천만 원 이득금이 생기면 필시 여 기에 수반하는 반작용이 생기게 마련입니다. 

가령, 경매로 낙찰받은 주택이 사람이 살지 않고 비어 있는 집이라면 반작용이 아주 적을 터이고 소유자만 살고 있다면 반작용이 그래도 작은 편에 속할 것이고, 소유자도 살지 않고 애매하게 세든 사람이 살아서 손해를 많이 보게 된다면 그 반작 용은 더욱 클 것입니다. 

주거용 집을 마련하기 위하여 경매 입찰에 성급하게 달려드는 사람들도 많이 볼 수 있지만 현재의 부동산 경매시장 여건이 급격한 경매물건의 감소는 예상되지 않으므로 찬찬히 연구하여 조금이라도 유리하고 머리 아픈 반작용이 덜한 주택을 사고자 하는 인내와 자제가 필요한 것입니다. 

2. 아르바이트하는 직장인 

ㄴ씨는 부산의 한 부두에서 컨테이너를 운반하는 기계를 조작하는 일을 합니다. 회사에서 받는 급여가 200만 원을 약간 넘는 돈으로 그럭저럭 가족의 생계를 꾸려 나가고 알뜰히 저축도 하여 아들, 말 각각 하나씩인 아이들이 커 가는 것처럼 매월 조금씩 모은 돈도 늘어가는 그런 재미도 쏠쏠한 생활이긴 합니다만, 2-3년 전까지는 전셋집을 면하지 못하고 그냥 오손도손 살기만 하였습니다. 몇 년 전 부인이 명지, 녹산 쪽에 몇 사람 어울려 땅을 조금 샀다가 팔아서 몇 백만 원을 번 적도 있습니다. 

아주 우연한 기회에 부동산 경매에 손대기 시작하여 지난 1년 간 6건의 부동산을 입찰법정에서 낙찰받아, 거의 1억 원 정도는 벌었다고 치부하고 있는데 ㄴ씨가 손대었던 부동산은 대부분 임야나 빈 땅이었습니다. 부동산이라는 것이 참 이상하여 좁은 골목길에 그린벨트로 묶여 있는 땅을 너무 싸게 유찰이 거듭되어 줍다시피 하여 낙찰을 받아 두었더니 2-3개월이 지난 후 팔라는 사람이 나서기도 하였고, 울산의 신항만지역 중 물류단지로 묶이는 지역을 살짝 피해나가 업무시설이 되겠다는 가능성이 있는 지역의 땅이 경매로 나왔기에, 혼자 사기에는 위험이 따르는 것 같아서 친구들 몇 사람의 돈을 합하여 낙찰을 받았더니, 매각 잔대금도 납부하기 전 이 지역 지방자치단체 의원들이 서로 잔금을 자기들이 납부할 터이니 팔라고 하여 알맞은 이익금을 보태어 매각하므로 짭짤한 재미를 보기도 하였습니다. 낙찰받을 때에는 틀림없이 집을 못 짓는 땅인 줄 알고 사서 매각 잔대금을 납부하 고 나니 가건물을 지어서 알루미늄 새시 공장을 하겠다는 사람이 집을 못 짓는다는 설명은 아랑곳없이 달라고 졸라대어 집을 못 지어도 사는 사람의 책임이라는 다짐을 하고 또 하여 낙찰받은 돈에 절반이나 더 부쳐서 팔아 주기도 하였습니다. 그러나 무엇보다도 참 잘한 일이라고 두고두고 생각될 일이 두 가지가 있는데, 한 가지는 지금 부모님께서 살고 계신 땅이 300평이나 되는 새 2층 집을(물론 부모님 돈으로 샀지만) 1억 원을 주고서 낙찰받은 것입니다. 

기장지역에서는 약간 변두리이고 지금은 승용차가 겨우 지나다니는 좁은 길을 물 고 있지만 담장 안에만 100평이 넘는 널찍한 마당과 요즈음 유행하는 붉은 벽돌식 타일로 마감을 한 2층 새 양옥 주택과 방이 2개나 되는 행랑채, 담장 밖에는 한 마 지기나 되는 텃밭이 있어서 나이 드신 양친께서 온갖 야채 작물을 가꾸는 재미에 심취하시니 노년기의 건강에도 상당한 도움이 되며 이 텃밭에서 재배되는 야채를 시장에 내다 판 돈도 생각 이상으로 부모님을 기쁘게 해 드립니다. 

또한 본가에 가서 틈나는 대로 부모님을 거들어 드리는 ㄴ씨 집의 식탁에서 무공해 채소들을 먹을 때마다 ㄴ씨는 농약투성이의 배추, 고추, 상추들을 먹어야 하는 이웃들에 비해 얼마나 행복한 지 모른다고 생각합니다. 또, 한 가지 지금 ㄴ씨가 살고 있는 주택은 85평이나 되는 빌라입니다. 부산시내에서도 고급 주택가에 들어가는 대연동에 지은 지 1년밖에 안 되는 ㄴ씨의 빌라는 친구들이 놀러 올 때마다 부러워하는 정말 좋은 집입니다. 

ㄴ씨가 6700만 원에 낙찰받은 이 집은 4층 43평형의 빌라이지만, 5층인지 다락인지 모를 4층과 똑같은 면적의 건축물이 다락이라는 이름으로 공짜로 생기게 되었습니다. 다락인지 5층인지 모를 43평은 바깥 계단으로 연결되어 있어서 ㄴ씨는 집 산 돈의 절반 정도를 받고 전세를 주고 있으니 ㄴ씨는 3,500만 원을 주고 43평이 되는 빌라는 사서 살고 있는 것입니다. 

이 빌라의 분양 가격은 평당 4백만 원은 선으로 1억 8천만 원이었습니다 . 분양 가격의 5분의 1에 불과한 가격을 주고 낙찰받아서 아기자기하게 꾸며 놓고 살 고 있으니 친구들이 부럽다 못해 배가 아플 지경인 것도 당연한 일인 것입니다. 연 간 2,500만 원 정도의 봉급을 받아서 그중에 1,000만 원도 모을 수가 없는 것이 현실이며 매년 1천만 원씩 모은다 해도 20년이 지나야 겨우 살 수 있는 주택을 는 작년부터 지금 까지 아르바이트 삼아 직장에 다니면서 틈나는 대로 움직여서 들어낸 것입니다. 

그러나 ㄴ씨가정의 문제도 만만치 않습니다. 없었던 승용차도 생기고 그랜드 피아노까지 들여놓았지만, 그동안 쓰임새가 늘어나 이제는 ㄴ씨의 봉급만으로 생활을 꾸려가기 힘든 것이 가장 큰 문제입니다. 

3. 주부 부업형 

가정주부 김여사도 1998년 1월 부동산경매를 시작하였습니다. 김여사가 부동산 경매를 시작하면서 투자한 돈 즉 종잣돈은 1,300만 원이었습니다. 김여사는 부산 반여동 철거민촌의 주택을 헐어서 새로 지은 작은 빌라(다세대주택) 15평을 1,230만 원에 낙찰받았고, 소유권 이전 등기비용이 70만 원이 들어가서 꼭 1,300만 원이 빠듯하게 들었습니다. 

원래 이 집은 아기도 하나 없는 젊은 부부가 살다가 남편의 사업이 실패에 이르자 이혼에까지 이르러 부부가 각각 따로 나가버려서 짐만 있고 사는 사람은 없었습니다. 김여사는 수소문 끝에 이 집의 남편을 찾아 이사비용 조로 30만원을 준 것이 명도 비용의 전부이니 운도 무척 있었던 것입니다. 

전 소유자가 집을 비우자마자 전세들 사람이 생겨서 1,700만원에 전세를 놓게 됨으로 김여사의 밑천은 1,700만 원으로 늘어났고 김여사는 이 돈으로 대연동 다소 고지대의 빌라 426평을 2,350만 원에 낙찰받을 수가 있었는데, 이때 차점자와의 차이 가 2만 원에 불과하여 아슬아슬한 1등을 한 셈입니다. 김여사는 모자라는 돈의 일부를 빌려서 잔금을 법원에 납부하고, 부동산 인도명령을 신청한 후 인도명령서가 김에 송달되자 집 비우는 것을 협의하기 위하여 이 집에 가보니 여기저기 너무 많은 빚을 진 이 집의 소유자는 짐을 꾸려서 야반도주하고 장롱 등 가져갈 수 없는 짐만 몇 가지 남겨 놓고 집을 비운 상태였습니다. 건축한 지 5년 정도 되는 집이라 집도 깨끗하였고, 간단한 수리를 한 후 일반 매매로 치면 아주 헐 값인 4,500만 원에 이 집을 팔 수 있었고, 여기의 매각대금으로 대연동 못골시장 건너편에 지은 지 20년이 지난 진짜 허름한 남은 주택 대지 40평 건평 23 평을 2,750만 원에 낙찰받았습니다. 이 집은 비록 단층 슬래브 집이지만 집이 너무 험하고 차가 겨우 들어갈 수밖에 없도로 상이므로 감정가가 8,500만 원에서 무려 5,000만 원이나 떨어질 만큼 유찰에 유찰을 거듭하였던 것입니다. 김여사는 이 주택을 500만 원 정도를 들여서 수리를 하여 지금은 전세를 5,500만 원에 들여놓았고 지하철 공사가 끝나서 주거환경이 좋아지게 되면 1억 원 정도는 받고 팔 수 있을 것이라고 생각하고 있습니다. 

이 주택의 토지의 공시지가만 해도 8300만원에 이르는데, 이 주택 한 채가 김여사가 1년 동안 부동산 경매로 일한 대가로 월금 대신 받은 것이나 다름없는 것입니다. 남편의 작은 봉급에 의존하여 힘겹게 살 수밖에 없는 김여사의 가정살림에 아들을 대학에 보내는 어려움이 가시며 엄청난 부업소득을 올리게 된 것입니다. 

4. 주택사업을 위하여 

19세대 이하의 공동주택을 7-8년 간 지어온 제세건설의 허 사장은 부산시 사하구 괴정동에 위치한 한 집 한 채에 주차장을 하고 있는 대지 430평을 4억 5천6백만 원에 낙찰받았습니다. 지금까지 소위 빌라라는 공동주택을 지으면서 평당 최소한 2백만 원 이상에서 3백만 원 가까운 돈으로 토지를 사들여서 빌라를 지어 왔지만, 지금은 땅값이 너무 비싸 서 평당 400만 원이나 되는 비싼 돈을 주고 땅을 사서 빌라를 지었다간 밥 팔아서 죽도 못 사 먹는 처지가 될 것이 뻔한 일입니다. 

전체적으로 건축비의 원가를 줄여야 하는 데 싸구려 건축자재를 사용하거나 부실공 사를 할 수 없으니, 산 땅을 찾아내어 집을 지어 팔 수밖에는 원가를 줄일 수 있는 뾰족한 다른 방법이 없습니다. 

이번에 경매를 통해 구입한 이 땅에 대하여 허사장이 거는 기대는 참으로 큰 것입니다. 소유권 이전 비용까지 합해도 땅값은 평당 110만 원밖에는 안쳐집니다. 지하철 괴정역이 가깝고 앞에는 8미터 뒤에는 6미터의 도로가 물린 평지에 이 돈으로 땅을 산다는 것이 부동산 경매가 아니면 어림도 없는 일입니다. 30평 빌라 한 세대에 땅값이 약 4,000만 원은 확실히 먹히는 데 이런 경우 1,100만 원이나 1,200만 원밖에 땅값이 차지하는 몫이 줄어들었으니, 빌라 한 평에 120만 원씩 소요되든 땅값의 비중이 40만 원이 되어 빌라 건축의 원가가 80만 원이나 절감되는 것 도 상당한 수확이고, 겹겹이 산으로 둘러 쌓인 부산에서 지하철이 다니는 좋은 위 치의 평지에 빌라 2동을 지을만한 좋은 땅을 확보한 것도 여간 대견한 일이 아닌 것입니다. 

싼 땅을 찾다보니 시 외각 지대나 변두리 산 중턱의 산복도로를 끼고 있는 곳에 라를 지어 분양이 잘 안되어 얼마나 고통을 받는지 알 수 없는 것이 지금 건축 계의 현황인데 이런 위치에 정남향의 잘 지어놓은 빌라라면 100%의 분양은 계아 무리 경제가 어려워도 틀림없는 확실히 장담할 수 있는 일입니다. 건축업을 하는 허 사장은 원가절감 와의 방법으로 부동산 경매시장에 뛰어든 것이 나 훌륭한 선택이었는지 모른다고 자화자찬을 하고 있습니다. IMF의 여파로 부동산이 제대로 매매되지 않을 때는 이러한 운도 있게 마련입니다. 그러나 운도 허 사장처럼 준비하는 사람에게 돌아오는 법입니다. 

5. 자기 집을 건지기 위하여 

하모씨는 작년까지만 하여도 시중은행의 부산시내 1급 지점의 지점장이었습니다. 시중은행의 지점장이라는 위치도 그렇게 무시당할 만한 위치는 아닙니다만, 계법 큰 중소기업을 운영하는 동생의 위치가 더 탄탄하여 누가 바도 비중 있는 위치이기도 할뿐더러 유망 중소기업, 수출유망 중소기업 등 동생 회사 간판 옆에 몇 개씩 불 어 있는 중소기업들은 지금까지 쌓아온 동생의 경륜과 부의 표시와 같았습니다. 그러나, 97년 겨울 심화된 IMF의 한파가 그렇게 탄탄대로를 걷던 동생의 공갈까지 강한 태풍에 날리는 간판 쪼가리처럼 맥없이 날아가 버리게 할 줄은 하 지점장은 상상도 할 수 없었던 일입니다. 동생의 기업이 이렇게 몰락하였으니 하지 점장 입장에서는 동생이 재기하도록 도와주는 일이 온당하다고 얘기할는지는 몰라도 사실, 하 지점장도 동생의 몰락과 함께 침몰했습니다. 

대지 80명에 주차장까지 있고, 정원까지 멋지게 꾸민 건평 50평 양옥인 하지점장의 보금자리는 동생이 운영하는 기업의 담보로 들어가 있음은 물론, 은행에 30년이나 근무한 하 지점장의 경력까지 전부 동생이 운영하는 기업의 보증되어 있었습니다. 아무리 은행 지점장이 좋은 자리이고 자리에 미련이 많아도 자리를 지킬 방법이 없었습니다. 담보설정에 3억 5천만 원이며 보증을 선 채무가 2억 5천만 원이 집에 가압류되어 있으니, 아직까지 법적인 소유자가 하 지점장이라고 해도 실제는 빚쟁이들의 집이나 다 몸 없는 것입니다. 지금까지 30년 간 살을 맞대고 살아온 아내에게 이 집에서 평생 살 수 있게 해 주기로 약속했고, 아들과 딸들이 친정이나 본가가 멀쩡하게 보여 주기라도 하여야 할 것인지라 처남의 이름을 빌려서라도 이 집을 입찰에 들어가 받아 두지 않을 수 없습니다. 

감정 가격인 최저 입찰 가격이 3억 원이나 되는 주택이 유찰되어 1억 2천만 원까지 떨어겠으니 1억 5천5백만 원 정도의 금액을 넣으면 무난히 낙찰받을 수 있을 것이라고 판단하고 하 지점장은 입찰표에 1억 5천5백만 원을 기재하면 무난히 합격할 수 있을 것이라 믿고 처남에게 입찰표를 기재하게 하였으나, 하 지점장은 2등밖에 안되었고 최저 입찰 가격에서 무려 5,500만 원을 보태어 1억 7천5백만 원을 써넣은 사람이 최고가 낙찰인이 되는 이번에 하지 점장은 눈앞이 아득함을 느꼈습니다. 하도 목이 타서 숨을 실컷 마시고 집에 들어간 하 지점장에게 부인이 집을 잡으셨냐 는 질문에 잠깐 정신이 든 하 지점장은 그렇다고 할 수밖에 없었습니다. 지금 하 지점장은 대연동에서 당구장을 운영하는 낙찰인에게 열심히 매달리고 있습니다. 어떤 희생을 치르더라도 이 집은 다시 찾아야 하니 낙찰인에게 매달릴 밖에 달리 방법이 없는 것입니다. 

6. 전세든 사람의 답답한 경매참여 

박삼씨는 해운대 신도시 아파트 중 제일 작은 평수인 22평에 세 들어 살고 있습니다. 요즈음 새로 짓는 아파트인 경우 은행에서 대출도 잘해줄뿐더러 시공회사에서도 대출을 해 주어 박삼 씨가 세든 집도 은행에 2,500만 원의 융자금이 있고, 시공회사에서도 1,300만 원의 잔금 대출을 해주어 300만 원의 선순위 대출금이 있으나 이 아파트의 시세가 8,500만 원은 되니까 3,500만 원에 전세를 들어도 무난할 것이라는 계산으로 전세를 들었고 전세계약서에 확정일자 도 부여받았습니다. 

부동산 경기가 침체하면서 박삼 씨가 살고 있는 이 주택을 주인은 팔려고 내놓았으나 이미 매매가 잘되는 시기를 놓쳐서 집은 팔리지 않고 건축에 실패한 집주인은 은행에 이자를 제대로 납입하지 못하여 은행에서 경매신청을 하였습니다. 

여기저기 법원, 변호사사무실, 법무사 사무실을 다 다녀보아도 박삼 씨가 전세보증금을 100% 돌려받을 수 있는 방법은 없었습니다. 할 수 없이 박삼 씨는 3차 경매에 들어가서 이 아파트를 매입하기로 하고 기왕에 사는 것 좀 

싸게 살 방법이 없을까 하고 동료 직원의 소개로 경매전문가를 만나서 싸게 사는 방법을 물어 보자, 이 전문가께서는 무엇 때문에 싸게 사려하느냐고 되물어 보았습니다. 아파트에 근저당권이 설정된 금액은 전부 3,800만 원이고 박삼 씨의 전세금액은 3,500만 원이니 이 금액을 전부 합한다면 7,300만 원이 되며, 박삼 씨의 전세권도 비록 제일 후순위이지만, 근저 당권 설정된 금액을 충당하고 남는 나머지 금액은 배당받을 수 있게 되어 있습니다. 

그렇다면 4,500만원에 낙찰이 된다면 박삼 씨의 배당금액은 700만 원이 되고, 6,500만 원에 낙찰 이 되면 박삼 씨에게는 2,700만 원이 돌아오게 됩니다.  따라서 입찰표에 많이 기재하게 되면 박삼 씨에게 돌아오는 배당금액이 많아지면서 집을 살 수 있게 되고 적게 써넣으면 박삼 씨에게 돌아오는 배당금이 적으면서 살 수 있는 가능성이 줄어드는 데 굳이 작은 금액으로 기재할 필요가 있느냐는 것이 전문가의 견해인 것입니다. 적게 쓰고 많이 쓰고의 차이는 등기비용이 1천만 원당 56만 원의 차이밖에 박삼 씨에게 영향을 끼치지 않는다 는 것입니다. 

박삼 씨가 부담한 돈은 어차피 근저당권이 설정된 3,800만 원뿐인 것입니다. 박삼 씨는 최저가보다 훨씬 높은 금액인 500만 원에 이 아파트를 낙찰받아 자기에게 배당이 돌아오는 2,000만 원은 상계 납부 신청을 하여 배당받을 돈과 상계처리하였고, 3,800만 원을 납부하여 소유권을 이전받은 후 7,500만 원에 매매를 성공하여 겨우 본전에 가까운 돈을 회수할 수 있었습니다. 그러나 이 아파트는 지금 1억 2천만 원의 시세가 형성되어 있습니다.